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保租房REITs成为投资“避风港”

美国最新宣布的“对等关税”政策引发A股动荡。

4月7日上证指数和创业板指的跌幅分别高达约7%和12.5%，全市场近3000只股票跌停，超5200只个股下跌。然而，已上市的7支保租房REITs中，有6支逆势飘红！

无疑，保租房REITs已成为投资“避风港”。

保租房REITs展现出显著的超额收益特征。经过克而瑞长租对比，截止2025年2月末已上市的6支保租房REITs涨幅已突破40%，领跑全市场，凸显该类资产穿越周期的增值能力。

面对股市震荡，保租房REITs展现出较强的抗跌性。

4月7日，保租房REITs整体表现强劲，7支保租房REITs6支上涨，平均涨幅达1.84%，显著跑赢当日暴跌的A股大盘。

其中，华夏北京保障房REIT以4.23%的涨幅领跑，主要得益于北京市财政的直接租金补贴和国资背景的信用加持；红土深圳安居REIT（ 2.32%）和汇添富上海地产租赁住房REIT（ 2.19%）紧随其后。

目前，国内租赁住房公募REITs规模正式突破百亿大关，形成7支产品协同发展的市场格局。

从二级市场表现来看，保障房REITs展现出显著的超额收益特征。

对比2024年下半年以来我国各类基础设施REITs较发行价的月度涨跌幅情况，6支保障房类REITs整体月度涨幅均在18%以上，且呈持续波动上涨态势，2025年1月涨幅突破47%，2月虽环比有所下滑但仍在43%以上，连续领跑全市场，凸显该类资产穿越周期的增值能力。

截止2025年2月末，全市场63支基础设施REITs中，保障房品类持续占据价值标杆地位。

通过对比每只REIT自成立以来较发行价复权后折溢价情况，华夏北京保障房REIT以63.26%的复权溢价稳居榜首，中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT同样位列前五。

这类资产凭借政策适配性、规模化运营优势及多元化收益结构，不仅为公募REITs市场提供优质底层资产，更通过可复制的资产管理模式推动行业价值发现机制持续完善。

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保租房REITs在近期市场波动中展现出显著的抗周期特性与超额收益表现，其价值支撑主要来源于优质底层资产的三大核心驱动力：

1. 区位价值

领涨REITs底层资产高度集中于北上深核心商务区及高科技产业带，如上海杨浦创智天地、北京中关村科学城、深圳南山科技园，凭借不可复制的区位优势形成核心价值。以城投宽庭江湾社区为例，3公里半径内覆盖复旦大学江湾校区、湾谷科技园等产学研高地，租户结构中字节跳动、哔哩哔哩等科技企业员工占比过半，形成高黏性租户生态，去年四季度租金逆势涨至132.54元/平方米/月，出租率92.5%，远超板块平均水平约20个百分点。

2. 产业协同效应

头部项目深度嵌入区域产业规划，与重点产业集群形成共生关系。典型如招商蛇口旗下壹栈·林下与壹栈·太子湾项目，毗邻深圳湾超级总部基地，通过"产业园区 人才公寓"的模式，主流客群为腾讯、大疆等企业员工，租金支付能力及租约稳定性显著优于市场平均水平。

3. 运营效能溢价

优质资产管理能力转化为持续的超额收益：领涨REITs项目年均出租率维持在92%-97%，较行业均值高出7-9个百分点；3年以上长租约占比超35%，现金流稳定等。比如华夏北京保障房REIT底层资产位于海淀和朝阳区，2024年四季度整体出租率94.4%处高位。

国家层面对租赁住房金融支持政策的接连释放，保租房REITs进入快速发展期，目前已上市的7支保租房REITs，依靠优质的底层资产，在市场波动中展现出显著的抗周期特性与超额收益表现，成为当下投资“避风港”。

目前部分城市公租房租金已从市场价5折提至7折，随着政策常态化传导，未来保租房REITs收益价值有望进一步提升。

保租房REITs 投资

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