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房企销售回款回升,市场信心恢复还有多久? - 凤凰网房产郑州
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房企销售回款回升,市场信心恢复还有多久?

丁祖昱评楼市
2022-09-22 09:13

2022年9月16日,国家统计局公布2022年前8月房地产行业数据,1-8月,商品房销售面积87890万平方米,同比下降23.0%;商品房销售额85870亿元,下降27.9%。两者同比降幅分别比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。单月来看,8月商品房销售面积和金额均实现了同比降幅收窄。

在此背景下,8月单月房企到位资金呈现同比降幅收窄,环比微涨态势,其中,8月销售回款(个人按揭款 定金及预付款)6218亿元,环比上升了3.9%,个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别上升3.1%和4.3%。

与此同时,据央行披露,8月住户贷款增加4580亿元,其中短期贷款增加1922亿元,而以按揭房贷为主的中长期贷款增加2658亿元,相比7月有明显改善。

在房企外部融资仍处于冰冻状态的当下,内源资金取决于销售端的复苏态势,我们相信随着相关政策持续跟进深入,市场信心的逐步回归,未来房地产市场也有望企稳回升。

国家统计局数据显示,2022年8月房地产开发企业到位资金为12047亿元,环比略有提升,约1%,同比降幅为21.7%,相较于7月同比降幅收窄了4.1个百分点。

累计来看,前8月,房地产开发企业到位资金为100817亿元,同比下降25.0%,与前7月的25.4%相比略有收窄,但整体规模依然处于历史较低水平。

  据国家统计局公布,房地产开发企业到位资金统计范围为:国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款及其他。我们将“个人按揭款”与“定金及预付款”的累加值作为“销售回款”参考。

从销售回款(个人按揭款 定金及预付款)来看,2022年前8月销售回款为48962亿元,同比下降32.5%。单8月销售回款为6218亿元,环比上升了3.9%,同比下降了23.6%。

其中,8月个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别上升了3.1%和4.3%,同比分别下降18.3%和26%。

中国人民银行最新披露的2022年8月金融统计数据报告显示,2022年1-8月,人民币贷款增加15.61万亿元,同比多增5540亿元。其中8月份人民币贷款增加1.25万亿元,同比多增390亿元。

分部门看,住户贷款增加4580亿元,短期贷款增加1922亿元,中长期贷款增加2658亿元。较7月有明显改善,但与6月峰值仍有一定的差距。

累计来看,2022年前8月,住户部门新增中长期贷款19741亿元,同比下降53%,较前7月降幅有所收窄。

这主要是由于,2022年2月及4月两月居民房贷接连两次负增长,住户部门新增中长期贷款分别减少459亿元和314亿元,这在历史上实属罕见。

从全年来看,6月居民房贷曾出现过筑底迹象,但7月居民房贷再度走弱,进入8月,住户新增短期及中长期贷款再次出现增长。

我们认为,若以按揭房贷为主的中长期贷款按揭能够就此重回增长轨道,那市场或将真正回稳。

  虽然8月房地产开发企业到位资金有所提升,但国内贷款(包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等)方面,仍在历史低位。

国家统计局数据显示,2022年前8月到位资金中国内贷款为12280亿元,同比下降27.4%,降幅较前7月收窄约1pcts。单月来看,8月国内贷款为1250亿元,环比上升了2.1%,同比下降了17.6%,降幅较7月收窄了19.3 pct。

2022年5月4日证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中,提及要支持房地产企业合理融资需求;不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。2022年6月2日人民银行、外汇局在新闻发布会中称,要及时校正金融机构的过度避险行为,保持房地产融资平稳有序。

就目前来看,6月房企国内贷款出现回暖迹象,但7月未能延续增长趋势,8月表现持续疲软,可见大多数民营房企的融资现状依然较为困难。

值得注意的是,8月16日增信支持政策再次升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,其中涉及龙湖集团碧桂园旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。“全额无条件不可撤销连带责任担保”,可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。但近期出台政策对应标的企业仅为别个优质房企,且发行规模有限,目前来看政策信号意义仍大于实际拉动作用,未来房企发债是否有所改善,仍需时间观察。

总体来看,2022年8月房地产行业到位资金依然艰难,虽然同比降幅明显收窄,环比出现一定增长,但其主要受各省市的调控放松政策“应出尽出”影响,一部分购房者结束观望入市,整体提升效果有限。

值得注意的是,房企外部融资目前仍处于冰冻状态,尤其是包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金,单8月实现了同环比的双下降,规模达到了2022年的最低点。房企融资压力依然较大。

我们认为,在中债增对房企发债提供全额担保的助力下,未来或将适度把控房企去杠杆节奏,房企整体融资环境有望边际改善,并在企业乃至项目层面做好类别区分,央国企及优质民企或将明显受益,问题房企仍需将负债率逐步调降至相对合理的水平。长此以往,问题房企或将有序出清,央国企及优质民企则将收获销售业绩份额持续提升的良机。


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标签: 市场 楼市 【责编】 李晶晶
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