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投融管退中存量资产的价值想象

随着增量市场的逐步饱和，市场留给存量资产的想象空间和机会将更大。相对于以往跑马圈地式的规模扩张，不少商业地产运营商更倾向于通过存量资产的盘活与优化运营提升收入。而通过“投融管退”的资本运作思维，无疑能让其价值得到最优化的释放。

在上半年尽管受到疫情的影响，商业地产投资额同比去年有所下滑，但对于不少买家而言反而是一个趁低买入的好时机，能够降低介入成本获取具有增值潜力的优质资产，在周期之后的买卖流转中回笼资金并获得一定的溢价。

根据有关研究机构数据显示，今年第一季度全国大宗物业投资在疫情之下仍算有不俗表现，尽管同比下降57%，但成交总额超过530亿元，以一线城市成交为主。其中上海成交总额继续领跑，为240亿元，北京则为180亿元。而随着3、4月份疫情逐渐平复与市场经济复苏，商业投资热情再度被点燃，上半年共有约884亿元人民币大宗物业成交，其中上海和北京分别超过450亿元和240亿元，而广州和深圳则稍微逊色，基本为50亿元上下。除一线城市外，部分强二线城市也表现亮眼。

在投资偏好上，写字楼还是一如既往以其稳定、强收益优势稳居首位，零售物业相对以往而言占比则有所下降。除此之外，由于疫情带来的机遇、5G时代发展的春风叠加公募REITs试点的破冰等各种利好因素，工业物流如IDC等另类资产的投资热潮兴起，预期投资组合和类别将相较于以往更为丰富。

除此之外，也需要关注到，由于上半年商业市场经营困难，不少零售物业、酒店等受到强烈冲击，收入大幅下降，或许会涌现部分不良资产，投资者们如何进行价值判断并抓住收并购机会值得同业者们深入思量与探讨。而除了买卖之外，同时更应当思考的是如何在运营管理与退出中兑现商业价值。

在上海，这个国际化金融与商业大都市，除了大宗交易热度不减之外，也不乏存量盘活、资本获利的故事。远洋资本分别于19年12月退出上海大宁商业广场，在20年5月买入H88越虹广场，近半年在写字楼市场的一进一退间获得理想的收益。据市场消息，大宁商业广场项目IRR（内部收益率）高达30%，超过行业平均水准。而此番的商业买入行为，也被看作是以划算的价格进行投资并复制以往的成功经验。

但是，在资本市场，投入与收益、谋略与布局、运营与创新从来都不容易，如何把握特殊窗口实现实现从资产到资本的跨越，如何在投资周期中实现价值提升，需要市场丰富的经验，更需要同业者们独特的见解与思维火花的碰撞。

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