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买房路上,我们都是无名之辈

凤凰网房产郑州站
2019-03-14 15:23

在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下,各地政策持续加码,2018年年内累计各项调控政策多达450次,成为历史上房地产调控最密集的一年。正是在这一从严调控的背景下,全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程,市场预期出现了积极变化,房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温。

政策严控常态化带来的资金压力似乎使得“高周转”模式成为当下房企的“救命稻草”。2018年,包括保利、绿城、龙湖、中海等多家房企纷纷祭出“高周转”大旗。不过,高周转所带来的“恶果”也在逐步显现,项目存在减配、质量问题、虚假销售、霸王条款等销售乱象。

宇宙第一房企  给不了我们五星级的家

如果把品质和规模看成一文一武的话,那碧桂园像极了当初的“元朝”——重武轻文,在规模剧增的情况下,产品质量率遭诟病。

2017年,5508亿的销售额让碧桂园傲视群雄,以3088亿的基数,实现78.1%的增幅,旷古烁今。

2018年,7286.9亿的销售额,位居中国房地产企业榜首,比第二名的万科高出一千多亿,更比第十名的龙湖高出三倍有余。

凭借这个成绩碧桂园成功登顶国内房企销售榜,如果谁成为国内房地产销售王者,那么他就会自动晋升为地球的房地产销售之王。

碧桂园规模增长主要取决于其独特的拿地策略和布局模式。瞄准三四线城市、深耕远郊,让碧桂园避开了一二线城市激励的土地争夺,可以轻松将大量的土地资源揽入旗下。

标准化产品模式更是让碧桂园在产品设计和创新上节省了大量的资金和精力,业内有人将这种模式称之为“快餐模式”。无论如何,这样的模式确实有助于规模的迅速扩张。

碧桂园为了做到“高周转”,将业界的标准——拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周的“456”变成了“345”, 即“开盘工期<=3个月,奖励20万;3个月<开盘工期<=4个月,奖励10万……开盘工期>7个月,项目总撤职。”

然而高周转之下的碧桂园却为此付出了沉重的代价。

2018年6月24号,上海奉贤区海湾镇,碧桂园一个在建的售楼处发生模架坍塌事故,导致1人死亡9人受伤。

2018年7月2日,河南省安阳市中华路,碧桂园在建工地发生火灾,所幸没有造成人员伤亡。

2018年7月12日,杭州萧山所前镇,碧桂园前宸府项目发生基坑坍塌,引发路面塌陷和水管爆裂,路面的裂痕延伸到了前宸府旁边的居民楼。

2018年7月27日,安徽省六安市人民政府官方微博称,7月26日23时至24时,六安城区降雨量达70毫米/小时,短时风速7级左右。23时40分许,金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌,造成6人死亡、10人受伤的重大安全事故。

而各地碧桂园户主拉横幅维权的新闻此起彼伏。

2018年1月4日,郑州碧桂园55号、56号楼业主发现所定房子的主体沉降、室内墙面大面积开裂问题,在多次交涉无果的情况下拉出横幅维权。

2018年2月18日,邯郸碧桂园一百多名购房者拉着“虚假宣传、假双优学区、低端精装、抬房价”、“虚假宣传、欺骗业主、退房退房”字样的条幅进行抗议与维权……

2018年3月6日安徽安庆,碧桂园被投诉,未批先建行为。且被证实......

2018年,关于碧桂园房屋质量问题和业主维权的报道几乎没有停息,风光无两的销售数字背后,企业是把全部精力都倾注到规模扩张上,而忽略了产品品质。“给您一个五星级的家”也仅成为了一句口号。

全国十强地产商 玩转补充协议“套路”

“调控从不是对购房者的救赎,更像是与各种力量之间的博弈。”某房企的一位副总曾经这样说。是的,博弈从未停止。

限价、限售等政策给开发商带来的压力,让他们不得不加速周转回血,却也罔顾了工程质量。不过,部分房企有“先见之明”,如郑州华润悦景湾项目,在标准合同之外用长达36页的补充协议来规避工程质量/后期服务/交房延迟等问题带来的风险,房企和置业者之间的博弈从签合同前就已开始。

郑州真不是华润的福地。2012年,郑州第一高层精装豪宅华润悦府问世,一度的高规划和高规格使其成为了郑州的明星楼盘,值得期待,但这份期待仅保持在交房时刻,其业主以大拉维权横幅的方式迎接了华润在郑的首次交房。

后来,华润想依靠万象城打响品牌,无奈被同区位的大卫城逼的偃旗息鼓;华润悦玺地块小,三栋高层,以价格低于周边的优势快速清盘,随后也没了声音;华润置地平原府,远在黄河北,没有掀起任何波澜。只是,在2018年11月19日,华润悦景湾售楼部被砸,刷爆了郑州的地产圈,这一切都要归功于华润的霸王购房补充协议。

霸王购房补充协议:华润悦景湾要求购房者交完首付之后,必须要签订高达36页的补充协议,如果不签,拒绝网签。

其大概内容为:

1、除地基和主体结构出现问题外,业主不得拒绝收房。

2、逾期交房不超过60日的,开发商每日向买受人支付万分之【0.01%】的违约金。

3、如若贷款未得获批,购房者则要支付开发商10%的违约金,并且开发商享有放款直接扣除权。

4、开发商享有变更户型、朝向、供热、采暖方式等的权利,并且购房者不得以此为由,拒绝收房。

总结一下,在房企高周转“大招”背后,华润显然对自家产品的质量问题心知肚明,不然怎会有除地基和主体问题,其他问题不能作为不收房的理由这样的霸王条款,摆明了其他方面缩水,但是购房者还要正常收房。更不负责任的是逾期交房支付万分之【0.01%】的违约金,细算起来,100万的房子延期一天,业主能得1分钱补偿......在此条款中,华润还有权利更改户型和朝向,这在全国地产商与业主签订的补充协议中,算是最“高深”的一款。

通常情况下,补充协议是在商品房买卖合同示范文本为准则的基础上,适当的加上合理的双方友好协商的协议条款,但华润悦景湾在并未签订合同之前就签订补充协议,并且此补充协议内容极大偏向于房企一方,尽最大可能的规避自己的责任。这样的做法,伤害的不仅仅是业主,对华润这个品牌来说,也是一种无法挽回的损失。

市场对华润有多大期望,就有多少的失望。后来,终于连期待都没有了。

本地房企盛名之下 其实难副

严控之下,房价波动趋缓。从2018年九月份开始,全国多个城市新房成交量齐跌,在中国指数研究院监测的主要城市,9月份商品房成交量出现同比环比双降,降幅分别为7.29%和0.52%。与此同时,各线城市库存总量反弹,环比上升9.3%。眼看着楼市凛冬将至,房企已经采取行动。万科秋季会议大喊 “活下去”口号、中国恒大、碧桂园等一干龙头房企宣布提高优惠额度促销,其他房企也纷纷跟进,在全国范围内掀起了一波“降价潮”。

据思源数据显示,2018年郑州全年共68个项目/集团项目降价,占比郑州目前在售项目的16%。

有意思的是,房企随行就市的下调价格引发了全国各地业主因楼盘降价而展开的“房价保卫战”式维权。

郑州也未能在这场“房价保卫战”中幸免。上述华润悦景湾售楼部被砸,起初原因不是因为霸王补充协议,而是在短短的三个月内,华润悦景湾的房价普遍下降1500元/㎡。其业主说,前两天刚签的合同为11500元/平米,结果时隔几天,房价便降为了9500-10700元/平米。

按照其主力户型78平米两房来看,近三个月的时间便蒸发了156000元,一时间业主无法承受这样的心理落差,要求开发商“还我们的血汗钱!”

房企为争夺市场份额,在降低房价的同时,捆绑销售车位、学位等来快速回笼资金现场同时存在。

名门翠园项目位于郑州金水区丰庆路三全路,地铁口学区房并且16000的均价低于同等区域,一时间被购房者追捧,不成想直到开盘前期,准业主们才发现,名门捆绑车位销售,且价格一再攀高,从8万提高到25万元,不绑定车位交认筹也无法选房。而周边新房车位均在15万左右,核算下来,房价在17000以上。可见,名门低价入市只是幌子。

关于名门地产对购房者不负责任的行为,名门翠园不是个案,从2014年开始,郑州、航空港区、洛阳、平顶山、商丘等区域项目已经屡见不鲜。

2014年3月,名门地产郑州“万千世纪城”项目无证售房被查处。

2015年8月,驻马店名门风光城市广场因无故拖延交房日期,遭千名业主维权。

2016年5月22日,洛阳名门盛世自2012年交房以来,名门地产一直不办理房产证。

2016年11月22日,郑州航空港区名门郡景卖房不签合同,业主雪中维权却惨遭痛打。

2017年,名门地产再度曝出资金链紧张,资金通道遭质疑传闻。

2018年5月,因平顶山名门商业街不作为,打压商户遭投诉。

在“2018中国房地产开发企业500强”榜单中,名门地产仅排在河南建业、正商地产、鑫苑置业、康桥地产之后(河南本土房地产开发商),位居98名。

2018年度大郑州房企销售业绩排行榜(按金额)中,名门紧随本土房企正商、康桥之后,累计备案总金额为76.82亿元。

无论是从综合排名还是最近的数据来看,名门地产这一始于南阳,兴于郑州的河南本土房企实力,都应属于第一梯队中的佼佼者。

然而,德不配位,必有灾殃。为了资产盲目扩张,为了卖房而建房,却不注重房屋质量、业主感受,结果只有一个,被市场抛弃!

楼市乱象屡禁不止,针对普遍存在的楼市顽疾,2018年7月,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等七部委联合发出通知,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。这段期间,低首付、捂盘惜售、无证销售、捆绑销售等乱象被集中曝光。在2019年,希望治理地产市场乱象行动依旧不停,毕竟在这个市场环境下,房企穿越无数政策之后需要手段存活,而购房者始终需要安家立业,在买房路上跌跌撞撞,我们依旧是那个无名之辈。 

最后,值此3.15,凤凰网房产雷霆暗访,揭露行业乱象,助力消费者维权,曝光侵权行为,捍卫消费者权益。

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标签: 房价 房地产 碧桂园 【责编】 王玮(PO324)
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