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北环到三全路间的金水 是被遗忘的角落还是不能言说的疼

人口过千万，GDP过万亿，对于郑州意味着什么？

在1月12日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会议上，全市地区生产总值首破万亿大关，人均生产总值突破10万元，这也意味着郑州步入了“万亿俱乐部”。

人口超过千万，意味着郑州从大城市跃升为超大城市。作为中部地区的“国家中心城市”，郑州追赶武汉的脚步又近了一步。

跻身于全国前列的郑州，大家更关注的是郑州未来的发展，更多目光都投放在正在开发的新区中。而此处要说的，可谓是反其道而行之，说一说老城区里的房地产项目。

金水不能忘记的区域

金水区，大致可以分成四个部分。一是三环内的老城区；而是三全路至北三环间的新老衔接区域；三是杨金片区；最后就是北龙湖，北龙湖从行政区划上属于金水区。

在这四个区域中，三环老城区内的在售项目稀缺；杨金片区于北龙湖也是目前郑州市场公认的豪宅与高端住宅的聚集区。

但是，作为郑州区位较好的区域，置业金水区对一些刚需刚改者来说哪怕是贵一些也是可以接受的。

那么，从以上的区域划分来看，三全路至北三环这个小区域对于刚需刚改人群来说是不能被忽视的。

细分区域见优劣

索凌路以东，中州大道以西，三全路以南，北三环以北的这个区域内。如果细分 ，第一是，中州大道至花园路区域；第二，花园路至文化路间的区域；第三文化路至索凌路的区域。

从目前的发展来看，这三个区域的优势在于发展的相对成熟，配套设施丰富。尤其是轨道交通十分方便。地铁四号线从文化路沿国基路向东延伸，并一直延伸至北龙湖，穿过这个东区最终至经开区将郑州发展最快的区域都串了起来。而国基路花园路是2号线与4号线的换乘点，三全路文化路是7号线与4号线的换乘点。

两个地铁换乘点的衔接，引来的是巨大的人流量。人多，带来了优势同时也带来了劣势。

首要的劣势就是，堵。人多、车多给本就不宽的国基路带来的是早晚高峰的拥堵。

其次，人多带来的第二个问题就是学位紧张。国基路沿线东侧有21世纪社区，西侧有正在开发的庙里、陈寨。纵使这一区域规划再多的学校，上学的问题在这一区域也是个不小的问题。

小区域的项目解析

中州大道-花园路：

这一区域最大的优势就是在于，能够享受到北龙湖的部分资源。有优势，自然也有劣势。缺点在于花园路附近的汽配城。

泰山誉景

泰山誉景项目处于花园路，北三环，中州大道，国基路围合的区域，是马李庄城中村改造项目。

这一区域自北区第一大盘21世纪小区开发以来，该片区已经发展十多年的时间，配套虽谈不上完全成熟，但教育，商业，医疗等资源也都很完善。

教育一向是刚需比较关注的，除了项目内部配套的幼儿园和小学之外，76中是临近项目的一所中学，位于21世纪小区内的世纪先锋学校距离项目也比较近，据说，项目预计也会引入名校，总之学校问题是不必担忧的。

劣势在于，除了学校其他配套都比较远。

除去教育资源，泰山御景所在区域的商业配套比较匮乏，虽然项目自身会配套有10万方商业，其余的就是位于花园路的国贸区域。国贸区域集合了金水万达，正弘城，建业凯旋广场等众多商业设施，但是距离项目都在3公里左右。

产品：

产品上，泰山誉景是综合体项目，面积并不小，总占地327亩，分9个地块，有住宅，商业，公寓和教育用地，预计分三期开发。项目属于马李庄城中村改造，由马李庄改造的规划公示可见项目的整体布局。

一期入市为2号地和9号地。2号地38亩，9号地22亩，地块面积都不大，容积率接近4。目前一期剩余少量120㎡房源，房源均在9号地块。

碧桂园天麓

碧桂园天麓做为沙门村城改项目，一共有两块地块。目前正在开发的地块，位于金水区花园路与国基路交汇处东。

优势在于交通配套完善，项目所在的国基路花园路是地铁2号线与4号线的换乘车站。同时，项目向东是中州大道，向西是花园路道路交通也是十分发达。

项目的成败都在21世纪社区。因为21世纪社区，所以这一区域配套完善，生活方便。但是也就是因为21世纪社区，人多嘈杂就成了问题。

产品：

该项目总占地282.2亩，总建筑面积100万方，由8个地块组成，其中住宅77万方，商业23万方。

碧桂园天麓首期，首期占地50亩，容积率5.5，总建面25万方，推出5栋刚改住宅和1栋公寓。

考虑到有公寓，住宅的容积率可能没那么夸张，但从楼体来看，依然是大进深的项目，面积以90到140为主。

花园路-文化路区域：

在这个区域的项目如碧桂园天麓的西地块、美景美境为金水区最后的几个城改项目，而瀚海思念城作为思念食品厂改造，算是这一区域为数不多的净地开发项目。

瀚海思念城

瀚海思念城位于国基路与渠东路东南侧，是一个城市综合体，国基路北侧规划是商业和写字楼、国基路南侧规划10栋住宅，其中8栋是32层高层，2栋18层小高层。

优势：最近的地铁口为四号线西沙站，绝对的地铁盘。

瀚海思念城的建筑外观在该区域可谓独树一帜，从其官方的说辞上看，其与瀚海集团在郑东新区的标杆“瀚海晴宇”一样，承袭王弄极的设计理念。

两个地块，一个3.5，一个2.9的容积率是一个亮点，主城区基本都是城改项目，这个纯粹地块很难得，容积率低且没有安置房。

两梯两户和两梯四户的设计基本可以做到南北通透。

劣势：首先，教育配套资源多，但是品质不高。附近的贝斯特虽好，但是私立学校的学费不是一般家庭可以承受的。其次，因为内购而起的维权，对该项目多少有一定影响。

美景美境

位置：国基路渠东路交汇处东北角

美景城改项目，开盘一拖就是两年，硬是拖死一大批购房者之后，2018年终于开花结果。

项目规划11栋楼，其中6栋商品房和5栋安置房，安置房与商品房用墙隔开，分开管理。4.9高的容积率，对于住宅来说，还是对舒适度有影响的。面积90-149㎡（顶层复式有200㎡）。

优势在于位置稀缺，3.3北三环的稀缺位置，临东风渠；地铁4号线和7号线双地铁交汇，交通便利；开发商靠谱，美景做项目，品质一般都不错，特别重视外立面的颜值，从目前已建成的安置房来看，品质还是可以的；地面整体抬高3米，开发商还是比较用心的；价格合适，1.55万-1.65万/㎡ 的价格，还是很有性价比的。

劣势在于，虽说与安置房分开管理，但是距离如此近，后期很难保证不会影响到居住的环境；周边环境杂乱，陈寨菜市场、都市村庄，周边邻居都不咋地；容积率高，地块的高容积率再通过规划设计的处理还是会影响居住舒适度的。

结语：

北三环、国基路、三全路之间的金水区，随着东区及北龙湖的发展，其光芒逐渐暗淡下来。作为老城区，这里不是很老；作为新城区，这里又被经营很长时间。目前，这里正处在一个从无序到有序的变革期，这一区域从长远上看还是有很大的上升空间。

就以上四个项目来说，优劣并存，且都是刚需刚改项目。孰是孰非，还要看购房者自身的需求。

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