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管清友：国内货币环境变化剧烈 房企面临巨大压力

12月14日下午，由凤凰网、凤凰新闻携手凤凰网房产举办的2019第六届全球华人不动产风尚盛典暨榜样2019颁奖典礼在北京富力万丽酒店盛大启幕。

盛典现场，在《十字路口 未来重构》环节，经济学家、如是金融研究院院长管清友对房地产未来重构中做了详细解读。

经济学家、如是金融研究院院长管清友

关于房地产市场内外环境，我主要把未来涉及到的几个趋势跟大家梳理一下。  

我们觉得会有几个方面的变化，可能涉及到包括房地产行业在内的各个行业。体现在外部环境、货币、金融、财政、地产，结合地产趋势也谈一下我们自己的看法。  

国内货币环境变化这两三年非常剧烈，在2016年年底前，整个货币环境非常宽松。在过去十年，我们经历了三轮大宽松，2009年、2012年、2014年，房地产发展是得益于过去十年这几次大宽松，所以我们房地产发展根本在于货币环境和金融环境的变化。但2016年年底以后，或从2016年下半年，中央提出“抑制资产泡沫”要求以后，2016年底以后，货币政策开始收缩，到2016年年底还出现了“债灾”，债券市场出现剧烈下跌。整个2017年进入到金融整顿过程，我不大愿意用“金融强监管”这个词，还不足以形容2017年的状态，2017年是金融整顿的过程。其实这一轮货币环境从2016年下半年就开始了，对于房地产调控政策也是从2016年下半年。  

其实回过头看2016年是很有意思的一个年份，因为在上半年的时候，至少从政策制定当局提法上来讲，鼓励大家买房，鼓励居民加杠杆，实现杠杆的转移。下半年开始，所谓限购、限售、限价，北京这样的城市还限离，各种限制政策出台了。当然，房地产调控实际上和整个宏观管理思路变化是一脉相承的。  

2017年的金融整顿，以及利率上行，引发了整个金融的大收缩，表现在宏观指标上，即看到M2的增速开始稳步下滑，从过去长期维持在12%、13%的增速下跌到8%的增速；社会融资总量当中，如果剔除掉贷款以后，原来影子银行提供的这部分融资出现断崖式下滑，就像今天大家讨论的人民银行行长易纲同志的讲话一样，影子银行也是重要的补充，说法发生了一些微妙的表现。影子银行体系的收缩，直接导致了无论是房地产在内，还是从民营企业角度来讲，融资难、融资贵的问题，而且很多企业出现困难。

经济学家、如是金融研究院院长管清友

2018年，货币政策又出现一定程度变化，从今年年初开始降准，释放流动性，但是银行体系的监管和整顿导致的结果是相对央行把水给到了商业银行，影子银行的作为，商业银行和非商业银行，非银行金融机构把中央银行的水在转到企业层面去，就是货币创造的一个过程。但是今年央行把水给到了商业银行，也给了一部分影子银行，但是这个水现在流不到企业层面，货币创造的过程出现了中梗阻，原因非常多，鼓励民营企业发展或鼓励金融机构支持民营企业等等说法，良好的愿望会发生一定程度的改变，但不足以根本上改变这种货币政策传导的中梗阻现象。  

房地产现在确实很多企业面临着比较大的压力，房地产企业融资难从2016年调控以后，就已经开始出现。所以今天我们实际上已经不是在讨论所谓的如何活下去，“活下去”这个词今天再说实际上有点晚了，现在活下去就活下去了，活不下去已经不在了。今天到场的各位企业，恭喜各位，我们都还在。  

这种情况在今年货币政策变化上，可能会有一些边际上的改善。从需求端角度，按揭贷款这块可能会有所松动，事实上已经松动了。从供给端，对于房地产企业的融资端，可能会边际上做一些松动。我们在地产领域，房租不炒主基调不会放弃，对政策会有一些边际上的调整，这是我们自己的预判。  

在金融领域，降低宏观杠杆率主基调不会发生变化，但在货币政策、金融监管、理财子公司、资管公司管理新规上可能会做一些调整，这大概就是今天各位企业家面临的政策变化的环境。  

财政方面，也经历了几波调整。经济学家们已经在争论今年是否要突破3%的赤字率，有很多人也在讨论是否要从过去所谓的平衡型财政转向功能型财政，但无论是突破还是不突破3%的赤字率，地方政府加杠杆的空间不是特别大了，中央政府有杠杆可加，问题在于仅靠中央政府加杠杆很难再加得上去，地方政府这几年经历了几轮整顿：第一轮是金融危机以后4万亿，地方平台公司大量涌现，以财政部43号文件为标志整顿平台公司。  

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