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销售显颓势 港资房企内地布局趋谨慎 - 凤凰网房产郑州
日前,被视为新地王的香港山顶文辉道住宅项目招标,但最终因标价未及政府底价而遭遇流标,长实集团、恒基地产、九龙仓等港资房企欲揽下该项目的愿望暂时落空。与积极扩大本土市场不一样的是,港资房企近年征战内地却稍显保守和谨慎 -来自凤凰新闻客户端
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销售显颓势 港资房企内地布局趋谨慎

中国经营报
2018-10-22 07:36

日前,被视为新地王的香港山顶文辉道住宅项目招标,但最终因标价未及政府底价而遭遇流标,长实集团、恒基地产、九龙仓等港资房企欲揽下该项目的愿望暂时落空。

与积极扩大本土市场不一样的是,港资房企近年征战内地却稍显保守和谨慎。近年,长实集团、恒基地产、九龙仓在内地市场的销售业绩均出现较大下滑,与内地房企销售节节攀升形成明显反差。不过,港资房企内地投资物业的收入却持续增长,同时不惜大手笔获取相关项目。

受访业内人士分析称,内地房企的机制能够快速跑量,港资房企的机制相对僵硬,开发速度较慢,从而影响了业绩。而投资物业需要具备专业知识和经营能力,这是内地房企的短板,港资房企所拿项目地段多位于核心地段,投资回报率相对较好。

销售业绩下滑

2017年,九龙仓在内地应占已签约销售额下降19%至253亿元,年底未确认销售额降至192亿元,涉及面积80万平方米。九龙仓方面彼时称:“2018年的市况或仍然充满挑战。”

果不其然,九龙仓在内地销售规模持续下滑,2018年上半年的应占已签约销售额下降36%至72亿元,原因则归结于“受制于冷却炽热楼市的行政措施”。

对于销售额下降的原因,九龙仓方面回应记者称,主要是受制于内地压抑楼价措施以及受到限价问题困扰。另外,项目落成、入账时间不同,月与月、季与季、年与年之间的波动会较大。

虽然内地年度销售额目标完成率仅33%,但在2018年中期业绩会上,九龙仓相关高层表示,2018年内地销售额目标维持在220亿元。截至6月底,九龙仓在内地未确认销售额升至213亿元,涉及面积90万平方米。

内地销售同样明显下滑的港资房企亦包括恒基地产。

2018年上半年,恒基地产从各发展项目录得自占合约销售总额约22.25亿港元,与2017年同期的51.07亿港元相差甚远,同比降幅达到56%。事实上,恒基地产在内地销售额早于2017年就已有所下滑。

不断出售内地项目资产后,长实集团近年在内地的销售收入表现也不理想,下滑幅度持续扩大。整体来看,其在2018年上半年已确认物业销售收入为91.09亿港元,相比2017年同期的218.31亿港元下降58%。其中,内地销售收入为64亿港元,同比下滑55%。2017年,长实集团物业销售收入同比减少39%,内地销售收入同比下滑18%。

“港资房企的经验比较单一,而且香港市场小,老板竞争意识也不强,这是不如内地房企积极进取的最主要原因。”房地产资深人士薛建雄对记者分析,在内地市场反映出来的情况,就是港资房企的住宅产品比较单一,这几年进步不大,相对内地房企的住宅产品来说已经落后,内地房企的一些产品已处在世界领先的水平。

“在内地市场的政策环境下,只有内地房企这样灵活的机制才能够快速滚动,快速跑量。港资房企的机制比较僵硬,其开发速度特别是前期报批速度太慢了,这样就影响了港资房企的业绩。”薛建雄表示。

值得一提的是,九龙仓在内地土地市场的表现相对抢眼。2018年上半年,九龙仓在苏州、杭州、佛山及广州拿下10幅土地,按应占份额计算,代价为140亿元,总楼面面积为67.73万平方米。不管是拿地的数量、金额或面积,九龙仓在2018年上半年都已接近2017年全年的水平。

不过,截至2018年6月底,九龙仓的土地储备为380万平方米,明显要低于内地主流房企的水平。

恒基地产并未披露拿地情况,但土地储备与九龙仓相当。此外,2018年以来,此前多与其他房企合作的恒基地产更倾向于抱团发展。

2018年上半年,恒基地产先是与旭辉控股合作开发早前以23.11亿元拿下的苏州地块,该项目可建楼面面积为11.89万平方米,恒基地产拥有该项目约35%的权益。随后,恒基地产又与建发国际、九龙仓共同开发广州白云区项目,恒基地产在该项目的权益比例为18%,项目可建楼面面积13.38万平方米。

另外,恒基地产与中国奥园的合作逐渐深入。4月底,恒基地产与中国奥园宣布携手推进广州番禺氮肥厂城市更新项目,该项目规划总建筑面积约30万平方米。时至5月中旬,双方正式签订战略合作框架协议,深化粤港澳大湾区多领域合作。根据协议,双方的合作包括但不限于共同开发优质地产项目及城市更新项目、拓展高科技等新领域业务。

热衷投资物业

尽管销售额情况远不如内地房企,但在投资物业方面,港资房企却占有一席之地。

薛建雄指出,港资房企有资金优势,但运作速度慢,比较适合做投资物业。“内地房企现在都想快速赚大钱,快速高杠杆发展,所以不太愿意去做这种持有性的、经营性的物业。”

自2017年分拆香港的主要投资物业上市后,九龙仓在内地的投资物业发展备受关注。九龙仓在内地投资物业以国际金融中心系列为主导,近年收益增长明显,2018年上半年收入增加29%至16.06亿港元,营业盈利上升23%至8.97亿港元。

九龙仓的长沙国金中心在2018年将会分阶段入市,该项目的商场在5月已正式亮相,商场面积达24.6万平方米。

2018年上半年,恒基地产应占租金总收入较2017年同期增加14%,达到9.43亿港元,应占税前租金净收入同比上升16%至7.49亿港元。

下半年,恒基地产将为上海和广州的两个综合项目开展预租工作,其中上海项目预计将于2019年和2020年分两期建成,广州项目可出租面积20.4万平方米,预计可于2019年底落成。

长实集团的投资物业虽然大多数位于香港,但在内地的投资物业收益增长速度较快。2018年上半年,其内地物业租务收益为3.48亿港元,同比上升54%。

在内地市场,太古地产和恒隆地产是专注于投资物业开发运营的两大港资房企,不过增长情况却有所差别。

在2018年上半年,太古地产在内地投资物业组合的租金收入为13.02亿港元,较2017年同期增长19.4%。截至6月底,太古地产在内地投资物业估值为697.74亿港元,其中应占权益为493.44亿港元。

太古地产方面向记者表示,公司将会继续致力发展在内地现有的6个项目,并继续在北京、上海、广州、深圳等一线城市积极寻找优质地段商业地产发展机会。

相比其他港资房企,恒隆地产的内地租赁物业组合近年收益增长相对较慢,增长幅度依然停留在个位数。其2018年上半年内地租赁物业组合的收入增长2%至17.64亿元,若撇除上海的港汇恒隆广场商场因翻新而关闭的面积,升幅可达到5%,营业溢利增长4%至11.75亿元。

值得一提的是,恒隆地产5月底以107.31亿元拿下杭州核心区域一幅商业地块,总楼面面积约19.4万平方米。撇除地库,每平方米土地成本约5.5万元。初步预计,该项目总成本约160亿元。恒隆地产董事长陈启宗在中期业绩报告中称:“我们将于2019年2月正式接管该幅地块,而物业预计自2024年起分阶段落成。一旦物业出租,我们相信初期租金回报率可达4%至5%。”

恒隆地产方面向记者透露,自5月拿下杭州土地以来,公司积极与杭州政府沟通,并已展开设计工作。此外,恒隆地产方面还称,自上世纪90年代进军内地市场以来,公司坚持集中发展商业地产项目,并且长期持有物业,买地、兴建以至营运都是全权负责。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉记者,投资物业的拿地难度比纯开发物业相对容易,而且本地化方面,比如说跟政府沟通以及拿地能力,港资房企相对要差一点,所以他们更倾向比较容易拿到的土地。

黄立冲同时指出,投资物业的经营需要具备一定的专业知识和经营能力,这是内地房企的短板。“而且港资房企一般都是偏向于具有地段优势的项目,他们不会随便拿地,他们是贵精不贵多,所以项目的投资回报率相对比较好。”


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标签: 房地产 楼市 地产 【责编】 王玮(PO324)
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