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缺“金”的“金九”楼市

“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还”。

时值金秋，楼市仿佛也跟着天气开始转“凉”了。

九月、十月，对于销售来说，是再好不过的月份了。

一来，九月、十月假期多，假期可以有效地推动消费；二来，九月、十月进入秋收时令，在消费、投资等费用支出方面由心情带动下。在秋冬两季，特别是两个季节交接的时候，家庭消费明显增加。

当“金九银十”成了一种消费习惯，房子也当仁不让的成为“金九银十”的主力产品。

年年“金九”，年年“银十”，但是，2018年似乎这一现象并未显现。九月，如果说恍惚的感受到了“寒流”的话，那么十月已经可以说“寒流”真的来了。

万科强调“活下来”

“活下去”出自9月11日万科的南方区域月度例会上，郁亮呼出“未来三年的目标是活下去”。

9月28日，万科的秋季例会。一场例会，看似其貌不扬，但是会场上布置的全是“活下去”的背景，让人不禁联想到了楼市的“寒流”。

很快万科的“活下去”就成了九月楼市“寒流”的代名词。

在乐观的人看来，郁亮喊出的“活下来”只不过是激励员工，刺激业绩的手段；而在悲观的人看来，“活下来”则是地产龙头的焦虑。

 “连大公司都有如此的焦虑，那小公司该何去何从呐？”

这句“活下来”的口号，郁亮是怎样想的暂且不论。但是万科是怎么做的却可以看得清清楚楚。

第一件事，国庆节前，厦门万科白鹭郡的降价风波。

据其它媒体的报道，厦门万科白鹭郡此前总价高达450-500万，开盘近一年，去化率还不到50%。因此在国庆节前夕，万科白鹭郡推出百余套89-110㎡的特价房，优惠后总价为278万到298万元/套。价格一降，当日就全部售罄。

第二件事，10月10日，华夏幸福发布公告，拟与万科进行项目合作，转移涿州、大厂、廊坊和霸州房地产项目公司的大部分股权（交易对价为32.34亿元），然后双方共同开发。

一份公告，一次合作。两大房企的合作，在笔者看来既是强强联合又是抱团取暖。华夏幸福作为产业新城运营商，拥有大量价格合适的土地储备；万科作为地产开发商，拥有丰富的项目管理运营经验，这两类主体的携手可以说是天作之合。

两件事合起来看，万科的“活下去”不仅仅是为了直面“寒流”，更是为了在接下来的几年里过得好。

年度主题：转型与多元化

对于2018年前三季度的房地产界来说，“慌”是统一的特点。因为这个“慌”字，引发了两个热门话题--更名与多元化发展。

如果说降价销售，是为了回笼资金，那么企业更名走上多元化发展，更多的是为了以后。

今年以来，开发商这个“帽子”让各大房企戴的都不舒服。根据不完全统计，截至目前已经有18家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉了。

其中，以保利地产的更名最引人瞩目。

9月12日，保利房地产（集团）股份有限公司发布公告，宣布将变更公司名称为“保利发展控股集团股份有限公司”，而保利地产称，更名也是为了体现公司多元化发展方向。

除了改名，房企也开始涉足其他行业。

国庆节后，房企搞跨界，事情闹得比较大的，莫过于恒大与贾跃亭的“斗法”。

10月7日晚间，恒大健康突然发布公告称，贾跃亭半年耗尽恒大注资的8亿美元，又向恒大提出再提前支付7亿美元的要求，并在未达目的后提出仲裁，要求剥夺恒大融资同意权，撕毁所有合作协议。

据此前消息，8月14日恒大法拉第未来智能汽车（中国）集团（下称“恒大FF”）在广州恒大中心正式揭牌。其法定代表人就是恒大高科技集团副总裁、恒大健康副董事长彭建军。而恒大FF将全面负责法拉第未来在中国的技术研发及所有生产经营管理。这意味着恒大已将新能源车业务纳入自己的发展体系，FF已成为恒大转型的重要部分。

就在恒大如此看重的新能源汽车项目的时候，遭到如此的闪崩。真是应了融创孙宏斌所说：“乐视就是一个无底洞，现实远比梦想残酷。”

至于许老板的投资会怎样，套用一句很俗的俗话：“预知后事如何，且看下回分解。”

两大困境：新房去化成难与二手房成交下降

回首两年前，不知有多少售楼部被挤破了门槛。新房销售火热的同时，也捎带脚推高了二手房的价格。

但是反观九月及十月初的郑州楼市，新房的去化率成了开放商不能言说的痛。

克而瑞数据显示，2018年7-9月，26个典型城市平均去化率达73%，依旧维持在较高水平。其中，郑州第三季度新开及加推项目共11778套，去化套数为8657套，去化率74%，而在2016、17年郑州同期的去化率都在80-90%之间。

九月，郑州甚至出现，二环内的楼盘去化率低于20%的情况。

一个是金水核心区的泉舜上城，克而瑞数据显示位于黄河路与南阳路交叉口的泉舜上城9月22日开盘，推出372套成交76套，去化率20%，成交均价约20000元/㎡；二是，中原区桐柏路陇海路交叉口的升龙御玺，9月22日开盘，推出房源329套成交30套，去化率9%。

虽然极端的例子并不能说明整体情况，但是地段如此上好的楼盘都不好卖，也能够说明一些问题。

新房都不好卖，二手房就更难了。何况郑州有些地区还存在二手房与新房倒挂的现象。

以北环片区为例，新开楼盘中美景美境均价约为16500元/平方米；锦艺金水湾均价约为16000元/平方米；泰山誉景均价约为17000元/平方米。但附近的二手房价格每平方米普遍高出新房约3000元。如普罗旺世小区，二手房成交均价约20000元/平方米，瀚海泰苑二手房也卖到19000元/平方米，瀚宇天悦二手房成交均价则在18500元/平方米左右。

新房都是门可罗雀，二手房比新房还贵，成交量下降是在所难免的。

据郑州一些本土媒体的报道，有的房子在中介那里挂了几个月，最后还是降价处理。该报道中称“北环索凌路的一套房子，建面142平方米，最终以204万总价成交。”而它最初价格是235万，足足降了30万元。

郑州市房管局发布数据显示，2018年9月份，郑州市二手房成交6247套，8月份成交量为6914套，环比下降约9%；2017年9月份，郑州市二手房成交6561套，今年比去年同期减少314套，降幅约4.37%。

累计数据统计显示，2018年1至9月，郑州市二手房共成交47160套，而2017年1至9月，郑州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量减少近7000套，降幅约12.8%。

说在最后

2018年的“金九”没有如约而来，在笔者看来是严格调控与市场趋于理性的一种表现。而银行降准、土地流拍、房企裁员等等这都是在当前复杂经济环境下房产行业的众生相。

从需求上讲，住房需求不断下降，虽然当前供求关系相对缓和，但仍有供过于求的现象。供求的关系的天平渐渐向需求端倾斜，这对于购房者来说是一项利好。

目前，中国经济工作的基调是“稳中求进”，不让资产泡沫进一步扩大，并有序推动房地产“去杠杆”，严防“金融风险”。这意味着中央将极力避免楼市出现“硬着陆”，严厉打击炒房客。炒房客先期入驻的区域，都出现水分被挤出，房价回落的现象。

所以，对于当下的楼市来说是“最好的时间，也是最坏的时间”。个中利弊只能说从哪个角度来讲。对于尚未买房的刚需来讲，四季度可谓是“上车”的好时候。

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