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探盘：错过北龙湖 那就看看雁鸣湖有哪些盘值得买

先讲一个故事。

郑州人老周，与笔者一家成为邻居算起来也有二十个年头了。在市中心住了二十年，老周厌倦了看不见绿色的老家属院，心心念念都要搬到一个有山有水，风景秀丽的地方。

2018年春节，老周一家逛杭州，游西湖。俗话说：“上有天堂，下有苏杭。”西湖的美景，让老周真心是想留在杭州，奈何“天堂的房价也是天价。”

回到郑州，老周一直留恋西湖的湖光山色，一心想在郑州这个有水的地方。

说动就动，春节过后老周天天流连于各个售楼部。绕城一周，老周发现符合他需求的只有北龙湖、南龙湖、雁鸣湖。锁定需求的同时，老周对这三个区域多少都有些顾虑。

1. 北龙湖太贵，北龙湖仗着新区的优势，新开盘的价格也是坐着火箭的往上窜。

2. 南龙湖太乱，南龙湖虽然价格低，还有地铁。但是，南龙湖分布着众多物流园，大车很多，环境嘈杂。

3. 雁鸣湖，说道雁鸣湖老周第一时间想到了大闸蟹。雁鸣湖一圈转下来，老周发现，这里环境是真好，房子也是真不错，但是感觉离市区有点远。

纠结来，纠结去，老周又陷入了困惑，相中的雁鸣湖到底值得入手吗？

老周可是看作是郑州改善住房或者投资房产的一类的人缩影，我们可以罗列一下他们需求。

1. 区域具有升值潜力。

2. 低密度住宅，例如叠拼的洋房或者是别墅。

3. 要求周边有一定高端休闲、购物、娱乐的设施，满足一些商务需求。

4. 自然环境好。

5. 交通环境好，可以快速通达。

雁鸣湖是个合格的后花园吗？

说道后花园，能称得上郑州后花园的地方很多，但是想雁鸣湖这样有自然水系的地方郑州仅此一处。雁鸣湖有水域5000亩、湿地5200亩、林地10000余亩、草地3300亩，周围11万亩黄河自然湿地，拥有乔木树种53种，鸟类近80种。

光听听着数据，就能想象到这里自然环境的优美。

雁鸣湖除了美还有啥？

如果单纯的认为雁鸣湖除了风景美，那你就错了。

2017年6月，雁鸣湖镇入选全国重点镇，同年郑州市也下发《郑州市特色小镇规划建设导则 (试行)》的文件，支持雁鸣湖镇打造特色小镇。

文件中明确提出特色小镇应嵌入旅游、文化开发功能,强调生态环境与文化并重。特色小镇应凸显小镇的自然风光、地形地貌、风俗风味、人文历史、产业文化等特色方向。

在基础设施建设上，特色小镇也有明确的规划。首先，路网方面，完善道路网结构,避免过境交通穿越小镇,严格控制道路红线宽度,提高路网密度,提倡 “密路网、窄路幅” 的道路系统。城乡绿道网、城乡道路、公交站点、区域旅游路及特色小镇镇区旅游线路应与慢行交通系 统有机衔接,形成连续的步行与自行车系统,鼓励建设自行车公共租赁系统。目前，在雁鸣湖、鹭明湖周边已经建成了沿湖休闲绿道。

在市政工程设施方面，将统一规划建设供水、热力、电力、通信、广播电视、燃气、排水等地下管线,小镇道路与地下管线建设应同步建设。

根据这个指导文件的原则，未来的雁鸣湖区域会有更多的旅游资源被开发。作为距离郑州市区较近的，具有优美自然风光的区域。开发越来越完善的雁鸣湖自然也会成为郑州市民休闲度假的首选。

设施越完善，自然就能留住更多的人。人的聚集，区域的价值也会随之上升。相信政策的利好一定能给雁鸣湖这个区域增添更多的人气，提升该区域的附加值。

得益于这些政策规划，雁鸣湖镇在各个方面的建设都进入了快车道。

1交通：

雁鸣湖镇，南临连霍高速中牟出口，距郑开大道道12公里。规划中的G107从镇域西侧万滩镇内南北向穿过，同时，在目前的规划中，郑东新区的平安大道将从龙子湖东延。就目前那的报道来看，未来平安大道向东将延伸至雁鸣大道，道路连通后可  以直接看房前往东区CBD。

雁鸣湖镇北部，沿黄大道也是一条正在规划中的连接郑州市区与雁鸣湖的道路。从规划来看，建成后的沿黄大道郑州段将成为郑州的北五环，完全建成后沿黄大道将成为郑州与开封之间连接的新的通道。

说完道路，再看看轨道交通，区域规划的地铁线有6条，具体包含地铁8号线、12号线、13号线、14号线、19号线、20号线。

轨道交通8号线主线西接郑州市轨道交通线网，通过绿博大道进入中牟县中心城区，途经文创园、老县城、官渡区三个组团。8号线主线从弯月路向南敷设，沿弯月路进入中牟县县城，连接创意文化产业园组团、县城城区两大区域。支线沿弯月路向东，进入官渡组团沿官渡大道向北延伸，至官渡北侧。”

“轨道交通14号线西起郑州市中心城区，穿过物流园区，沿正中大道进入汽车产业集聚区，后沿雁鸣大道向北延伸，穿过县城，直至大孟北侧。

“轨道交通20号线西起金水科教园区，通过白 沙，从商都大道进入中牟县老县城组团，沿商都大道敷设，止于商都大道与雁鸣大道交叉口。”

2.配套设施：

商业设施：雁鸣湖周边大型购物中心云集，聚集了郑州海宁皮革城、白沙商业中心、杉杉奥特莱斯、郑州托尼洛·兰博基尼中心等大型商业体。

医疗配套：有河南中医药大学第一附属医院新院区等的加持。

文娱设施：先罗列下项目，这一区域有雁鸣湖生态风景区、圣安德鲁斯高尔夫俱乐部、国家农业公园、静泊山庄、郑汴中央湿地公园、绿博园、郑州华强华夏历史文明传承创新示范区、建业·华谊兄弟电影小镇、郑州海昌海洋公园、【只有】主题演义公园、河南科技馆新馆、雁鸣湖野生动物园、郑州国家文化创意产业园。

老周在雁鸣湖的考察，也找到了自己心仪的几个项目。在老周在心里也给它们打了分。

绿地香颂

绿地香颂位于雁鸣大道与高尔夫路交会处西北角，整个项目占地550亩，其中一期占地310亩。

绿地香颂以纯低密住宅产品为主，整个项目的容积率仅为1.08。

产品主要有面积约140-212㎡的叠院，面积约325-333㎡的合院，面积约278-293㎡的联排，约382㎡的类双拼，产品线相对丰富。

价格方面，绿地香颂双拼建面382平米左右，在售均价24000元/平米；叠拼建面140-210平米，均价13000-18000元/平米；联排均价18000元/平米，主要在售建面278平米房源；院墅在售户型面积325-333平米，均价22000元/平米；预计2019年4月交房。

户型：

141㎡六层叠加上层

特点：两层设计，一层约90㎡，南向客厅，户型方正，卧室朝南拥有独立卫生间，一层带有花园。二层约51㎡，主卧为套件设计，拥有独立的衣帽间。二层大面积露台与主卧相连，采光观景俱佳。

181㎡六层叠加中叠边户

特点：两层设计，有地下室。户型方正，一层约99㎡，卧室朝南，一层赠送庭院。二,82m，主卧套间设计，书房朝南，设置独立的活动室。

209㎡六层叠加下叠边户

特点：两层设计，设置独立地下室。一层约108㎡，带有花园，户型南北通透。二层两个卧室均朝南，主卧与次卧共享景观阳台。

290㎡联排

特点：四层设计，设施地下室，地下室用独立车位、洗衣房、活动室等功能性房间。一层88㎡,户型方正，南北向皆有庭院，设置独立车位。二层，约92㎡，主卧大套间设计，配套专用衣帽间，南向儿童房。三层，约68㎡，卧室朝南带露台，配置独立衣帽间、卫生间。四层，约42㎡，四层工作室，空间独立工作不受干扰。

点评：

总体：宜商宜居，可作为休闲旅游的民俗、私人商务会所、自住。

容积率：★★★★★  整体1.08的容积率在同台对比中排名第一，超低容积率住着更舒适。

交通：★★★★★ 靠近高速路口，地理优势明显。

周边配套：★★★★★ 紧挨圣安德鲁斯高尔夫球场，距离凌云温泉、雁鸣湖景区很近。商务接待、度假休闲设施齐全，距离还近。

户型：★★★★★  户型齐全，兼顾别墅需求与改善型需求，用途方向也很多，自住、私人会所、民俗接待都是不错的选择。

价格：★★★★  附近各种设施齐全，紧挨高速路口，虽说价格略贵但是物有所值，未来的升值空间也是巨大。

万科长基云庐

万科长基云庐位于雁月大道与伴月北路交会处西50米，规划面积：439000㎡，容积率1.62，绿化率达30%。

产品线为建筑面积172-400㎡类独栋、联排、叠拼。其中，以建面约230㎡的40年产权的商墅双拼，建面约172、195、200㎡的叠拼为主。

在价格上，40年产权的商墅双拼230㎡,送80㎡院子，送75㎡露台，送一个车，总价330万左右，两层半，商业别墅不限购。70年产权叠拼，中叠、上叠12000-13000元左右，下叠15000元左右。

户型：

172㎡叠拼上叠：

特点：有地下室，一层入户平台，餐厅与厨房相连，餐厅调高空间，卧室朝南；二层双卧朝南，带有宽大露台；三层为屋顶露台。

195㎡叠拼中叠

特点：有地下室；一层带有花园，餐厅与厨房相连，餐厅调高空间，卧室朝南；二层为三房两卫布局，双卧朝南，主卧拥有独立衣帽间、卫生间。

200㎡叠拼下叠：

特点：拥有超大地下室；一层带有大花园，餐厅与厨房相连，餐厅调高空间，卧室朝南；二层，三房两卫布局，双卧朝南，主卧拥有独立衣帽间、卫生间，南向两卧室均有阳台。

商业别墅：

建面约230㎡，四室两厅三卫，一层花园、阳台齐全，设置独立棋牌室，宽敞客厅衔接客厅，以美景待客；二层，主卧、此外均朝南，均带有独立衣帽间；三层，设置独立洗衣房，配置屋顶大露台。

点评：

总体，商用、自住皆可。但是更倾向于自住的选项。

交通：★★★★   临近雁鸣湖镇，周边交通环境比较复杂，距离高速路口有一定距离。

周边配套：★★★★★ 临近雁鸣湖镇，购买生活日用品比较方便。

户型：★★★★★  主要户型的面积在170-200㎡左右，面积上的差别不大；230㎡商业别墅不论从面积还是价格都比较适中，适合作为私人会所也适合改善居住。

价格：★★★★  70年产权叠拼，中叠、上叠12000-13000元左右，下叠15000元左右。40年产权的商墅双拼230㎡，330万左右。叠拼虽然单价不高，但是户型面价较大，导致总价上升。

长基雁月湾

长基雁月湾项目占地约2500亩，三期主要推出建筑面积约119㎡的三房以及建筑面积约127㎡三房。别墅方面仅有少量联排别墅可售，产权面积249-330㎡，使用面积可达400-500㎡不等，附加值高。

项目内，多层洋房价格7791元/㎡起。此外，目前仍有少量联排别墅在售。

户型：

建筑面积约119㎡的三房，三室两厅一卫，户型方正，全明舒适三房。主卧、客厅、书房均为南向，轩阔通透，尽览四时美景。

建筑面积约127㎡三房，三室两厅两卫，该户型房间设置合理，利用率较高。通透设计，抬头可见全明双厅。宽大的生活阳台，供家人小聚，让一家共享十里湖景，共赏白鹭齐飞。

点评：

交通：★★★★   临近雁鸣湖镇，周边交通环境比较复杂，距离高速路口有一定距离。

周边配套：★★★★★ 紧挨雁鸣湖镇，购买生活日用品比较方便。

户型：★★★★★  户型上比较丰富，有一百出头的刚改户型，也有联排别墅户型。

价格：★★★★★  从目前报价来看，目前长基雁月湾三期主推的是119-127㎡的洋房，相对于其他两个项目更能吸引刚改的需求。

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