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李宇嘉：从租金上涨反思租房供给端改革路径

每经编辑 祝裕

李宇嘉

针对近期房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房城乡建设部会同中宣部、公安部等部委，近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。这其中就包括对住房租赁市场的整顿治理。

近期，房屋租金水平也在明显上涨。根据国家统计局的数据，5月CPI同比上涨1.8%，其中居住类价格指数同比上涨2.2%，拉高居住类价格的主要是房屋租赁价格。5月份，全国房租指数同比上涨2.4%，1~5月份房租指数同比上涨2.5%，二者比居住类价格指数高0.2个百分点以上。事实上，2016年本轮房地产市场回升以来，整体居住类价格指数中，租赁价格指数涨幅更高，租金价格指数月平均涨幅、累计涨幅分别比整体居住类价格涨幅高0.65个百分点和0.77个百分点。

热点城市租金上涨更明显。据租房网的数据，2017年2月~2018年5月，全国17个城市房租价格快速上升。其中，涨幅超过10%的城市有6个，涨幅在5%~8%的有5个，北京（25.9%）、上海（19.5%）、深圳（15.5%）涨幅居前。随着毕业季的到来，房租又要迎来上涨。房租上涨引起监管层高度重视。5月20日住建部部署楼市调控的文件中，首次提出“稳房价”与“控租金”并重，北京住建委年度白皮书也明确提出，将个体房屋租金纳入监管。

2016年以来，随着《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的发布，培育和发展租赁市场，构建“租购并举”的住房新制度，成为我国楼市的长效机制。与此同时，多渠道租赁供应受到政策眷顾，如新增供地配建或“自持”租赁，13个城市试点集体土地建设租赁住房，闲置低效商业办公用房改建为租赁住房，租赁领域银行授信、证券化、发债等金融创新投入力度很大，50多个城市或省份出台鼓励租赁发展的政策，热点城市规划的租赁占到新增供应30%左右等。可见，租赁“供给侧”着墨颇多。

问题是，商品房市场依旧火爆、成交量屡创新高的情况下，短期租赁人口不会爆发式增长。同时，租赁“供给侧”提速，低成本供地、供房备受重视，缘何住房租金价格还会暴涨呢？

笔者认为，很大程度上在于，机构和资本套政策红利，攫取低成本空间价值。壮大规模化、机构化租赁，这是发展住房租赁的重点，政策本意是攻克个体租客和房东“散租”模式下，租赁乱象丛生之弊病，如随意涨租、克扣押金、室内配套缺失、消防安全隐患重重、短期行为严重等。

但是，在资本和机构眼里，土地、金融、税收等政策优惠下，存量空间低成本的租赁是价值洼地。于是，过去市场自发供给的低成本租赁，成为各路资本争相角逐的领域。几乎不到两年时间，京沪深等每一个热点城市都涌现出200~300家长租公寓。据笔者调研，长租公寓大致可分为两类，一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓；二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房，后者靠提高单位面积收益，说白了就是涨租金。

笔者发现，盘活存量房源的长租公寓，租金水平相比改造前上涨50%~200%不等。近期，深圳富士康员工集体发声要求涨工资，跟上房租的涨幅。这一事件暴露出，需要反思长租公寓运营模式及对租赁市场的影响。

特别是，租赁企业兴起、存量盘活主导，对整体租金有明显的拉动效应。无论是补上消防、卫生等安全短板，还是提高居住体验，不仅要投入真金白银，还要大量人力服务跟上，再考虑到税赋及企业盈利，租金上涨是必然的。

事实上，随着收入水平提高，居住消费升级，供给端涌现出配套好、体验性强的租赁房屋，这是需求倒逼供给跟上的结果。同时，85后、90后日益成为租赁市场的主力，他们对生活和居住有更高的要求，租赁供给端升级也有助于满足对美好生活的诉求。问题是，房价支付能力更多受投资需求、货币供给所决定，而租金支付能力则更多受到工资、收入水平的决定。残酷的现实是，作为租赁主力的流动人口、新就业大学生，其收入水平无法支撑租金过快上涨。

以深圳为例，富士康员工的诉求，本质上是基层员工、广大市民支付不起租金上涨的切实反映。据了解，富士康流水线员工的可支配收入在2100~2400元，附近城中村住房单间租金在700~800元，租金占可支配收入的30%左右，刚好符合租金不超过可支配收入三分之一的国际惯例。

2017年，深圳常住居民人均可支配收入52938元，月均收入4411元。按照收入分配“二八定律”，中位数估计就在2500元左右。也就是说，2500元代表深圳80%的常住人口月可支配收入。

2008~2017年，城市更新主导的深圳旧改，已将大量低成本的城中村住房拆除，取而代之的是高档商品房。“十三五”期间，深圳计划将100万套（间）城中村住房改造为长租公寓，这意味着，城中村住房的租金至少上涨50%。但是，深圳常住居民每年可支配收入增幅仅在8%~9%，未来租金/收入比将超过45%。近一半收入用来支付房租，这是深圳1600万租客所无法承受的。2017年，深圳人均可支配收入在全国排第三位，深圳存在的问题，恐怕在其他热点城市也一样存在。

随着“租购并举”上升为国家战略，2017年下半年以来，各省市都发布了住房租房发展规划，谋划了“十三五”及未来大规模的租赁住房筹建蓝图。由于租赁需求主要集中在十几个热点城市，这些城市供地弹性很小、供地成本高、配套难落地，租赁供给更多依赖存量盘活，这是近两年长租公寓蓬勃兴起的原因。但同时，存量盘活也导致租金快速上涨，支付能力下降，衍生出的问题就是，租客大批向外围迁徙，或者打隔断、上下铺、合租和群租等不体面租赁普遍化。

笔者认为，从提高租住质量的角度，盘活存量没有问题，但基于租赁需求集中在中低收入群体、收入对租金敏感等现实，租赁供给的公共属性、政策属性更强。因此，除了发挥市场配置的作用外，更多应该是“补短板”。

过去，地方政府过分重视商品房买卖市场，租赁市场野蛮生长，这也是“售强租弱”、租赁乱象丛生的原因。未来，除了增加公租房建设外，更重要的是加大存量租赁住房（特别是城中村、老旧小区）配套补缺力度，如排除消防安全隐患，配置电梯、物业管理、社区警卫，教育医疗能同权同享等。公共服务“补短板”，降低租住成本的效应明显，这才是供给侧结构性改革的重点，而不是拆了再建、整治后涨租金，这样供给的效率会很低。

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