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中国的房价高到“违背基本常识”了? - 凤凰网房产郑州
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中国的房价高到“违背基本常识”了?

2 华说的经济学世界
2018-04-19 10:09

中国的房价高到“违背基本常识”了?

——从潘石屹的论据看其结论之谬误

华说

看多和看空中国楼市的,又有新说法了。

看多的这一面,说“买不起房,你就多买两套!”这表述奇特,价格是约束人们行为的重要局限,一套房都买不起,又如何“多买两套”?其之大意,其实简单,是说房价要涨,现在不买将来买价格会更贵。故作危言,不过意在耸人耳目而已。看空的这一面,则说“中国房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识”,违背基本常识的表现,便是“房价已经高的离谱了”。这一番言论,出自知名房地产商人潘石屹,在舆论场颇引起了一些波澜。

“中国房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识”和“房价已经高的离谱了”,是潘石屹得出的结论。那么,他是如何得出这一结论的?潘石屹在言谈中提到了一个衡量的指标,那便是“房价背后的更深层次的东西,它就是租金回报率。”通观其言论,“租金回报率”是其核心论据。空说无凭,且引一下他的原话:

  我们必须承认,二十年后的中国房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识。先不谈房价,先谈房价背后的更深层次的东西,它就是租金回报率。租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标,没有其他任何一个指标能代替它。也有人用租售比来表达,这两者是同样的经济含义。

  以北京为例,现在办公楼的租金回报率大约是3%,住宅的租金回报率不足1%。一定有人会说,我算错了,他们常常会用自己的故事来说服我:十年前我买了一套房子,房价是多少,现在租出去了,算了一下租金回报率是6%或7%。其实这是他自己搞错了。计算租金回报率有一个特别重要的前提,就是要“用今天的钱算今天的帐”,要按现在的价格来算,而不是当年的价格。否则就乱套了,六百年前建故宫时也没花多少银子,这样比是没有意义的。

  正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。长期来看,当租金回报率低于银行贷款利率时,说明房价太高了、会跌,反之就说明房价太低了、会涨。这就是房地产市场的常识。

  这样来看,中国的房价已经高的离谱了。之前有位领导告诉我,中国的租金回报率一直很低,跟世界不同步,这也许是中国房地产市场的特点吧。我告诉他,在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%,是在这二十年里,从20%一步一步降到了今天不足1%。

逻辑是浅显的,因为房屋的租金回报率低于银行贷款利率——以北京为例,现在办公楼的租金回报率大约是3%,住宅的租金回报率不足1%,银行的贷款基准利率则是5%,所以房价太高了!这里有一个小问题,目前银行的贷款基准利率是5%,而潘石屹认为租金回报率“应该是银行贷款利率再加1%到2%”,基准利率是央行制定的官方利率,不代表市场利率,潘石屹认为应该再加1%到2%,则市场利率应该是6%或7%。那么,租金回报率要比对的,不是5%的基准利率,而是6%或7%的市场利率。倘若市场利率与基准利率一致,即为5%,则所谓的租金回报率要在银行贷款利率上再加1%到2%是没有道理的。投资回报率向市场利率看齐是市场均衡的要求。

不管上述的小瑕疵,单说租金回报率(年租金/房屋总价)低于银行贷款利率(指市场利率)是否就意味着房价太高了?错!因为房产的投资收益,有两部分:一是出租带来的租金收入,二是房产本身的升值。房产的投资回报率,不仅要看租金回报,同时要看房产的升值与否。单看租金回报率当然要远低于市场利率,但如果加上房产升值的部分,中国的房产投资回报率与市场利率不算脱节的,那所谓的“房价太高了”也就无从得出。

房价不是现有租值的体现,而是预期租值的折现。租金回报率远低于市场利率意味着什么?意味着市场预期租金会上涨,或者房产会升值,或者有通货膨胀,或者三者的合并。以北京为例,过年之后,房租快速上涨不是一个很明显的例子么?!而在全面限价的局限下,据说各地房价出现了“稳中有跌”,真是如此么?那是有形之手直接摁住价格之后的数字游戏,然而,真实的市价和统计局的数字是两码事。

价格的变动,反映的是成本和需求的变化。潘石屹也讲到了高房价背后的成本:

  我们先从房子的成本来看,高房价的背后是这么几大块:

  第一块是土地成本和税金,地方政府拿走了。地价越高,房地产的税就越高,政府拿走的这一大块逐年在上涨,有些城市每年上涨的幅度是非常惊人的。

  第二块是利息,银行拿走了。房价上去了,银行利息就越来越多,利息之外,银行还用各种金融产品变着花样地来分得更大的蛋糕。

  第三块是利润,房地产开发商拿走了。房地产开发商是商人,而商人的本性就是追逐利润。

  建安成本只占一个小头,而这个小头又要分给几十个相关的行业。别人在吃肉,这几十个相关行业也只能喝点汤。

这些成本,未来将会怎样变化呢? 一、二线城市的土地资源越来越紧张,同时推向市场的节奏由政府掌控,地价见高而不见低,则“土地成本和税金”这块成本未来将是上升的;楼市调控之下,针对开放商的贷款额度从紧,而且利率攀升,则“利息支出”这块成本也是增加的;做生意就是为了赚钱,在市场竞争下,面对需求开发商自然能收则收;环保政策趋紧,建材的产出成本上升,加上人工成本的上涨,“建安成本”这一块无疑也会上升。

成本如此,需求又如何?君不见,而今,在西安,在校大学生凭学生证、身份证可直接落户;在南京,40岁以内本科生及以上学历可直接落户;在武汉,40岁以内本科生、专科生都可直接落户……自去年以来,一线、二线城市为引进人才各出奇招,优惠政策层出不穷,除了可以直接落户,还有各种名目的人才奖励补贴,购房补贴等等,舆论称之为“抢人大战”。别的地方不说,这些大抢其人的城市,随着人口的流入,其购房需求将上升还是下降?不言自明矣。

不是说房价不可能下降,只是说以潘石屹提出的论据,按照经济“常识”推论,不仅得不出“房价太高了,会跌”这样的结论,而且恰恰相反,房价会上涨!那么,房价有可能下跌么?有的。譬如说,正在制定中的房产税,如果力度够猛,是有可能打跌房价的。因为中国的很多住宅,是空置着的,自己既不住,也不对外出租。如果房产税足够刚猛,是很有可能形成“羊群效应”,引发恐慌性抛售。这对经济当然有害,但影响不是全局性的。

“正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。” 看着这段话,忽然想到,潘石屹先生是以持有物业租赁为主的房产商,以小人之心度君子之腹,他大概是有意无意、自觉不自觉地将心中的潜意识说出来了。

2018/4/18

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【责编】 王玮(PO324)
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