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一字之差，行业大变

近期，全国多地住房和城乡建设局纷纷更名为“住房和城市更新局”。

“住建局”改“住更局”，虽“一字之差”但这背后却是一场从“增量扩张”到“存量提质”的根本性变革。

2024年12月经济工作会议将城市更新的表述由2024年的“大力实施”升级为“高质量推进”。

同时，此次中央经济工作会议还首次提出“拓展要素市场化改革试点”，看似与房地产关联有限，实则是为稳楼市与城市更新提供底层制度支撑。

2025年，中央对城市更新的政策部署呈现出层次递进、重点突出的鲜明特征。进入2026年城市更新按下“加速键”，多个城市公布2026年城市更新实施计划项目清单。

当前城市更新已成为房地产稳市场的核心抓手，其价值不仅在于短期市场提振，更在于实现供需两端的精准衔接与结构优化。

可以说，城市更新将成为房地产市场迈入新阶段后的核心增长动力。

2024年，湖北17个市（州）的住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局（简称“住更局”），深圳、广州、济南等地另设了专门的城市更新机构。2025年，四川省城市更新集团、浙建城市运营集团等相继揭牌成立。

从“住建局”到“住更局”，一字之变的背后是整个行业逻辑的根本性变革。“建”是“从无到有”，对应的是以往快速扩张期的增量发展，“更”是“从有到好”，对应的是当下“高质量发展”的房地产发展新模式。

自2024年12月经济工作会议将城市更新的表述由2024年的“大力实施”升级为“高质量推进”后，城市更新的内涵已从旧改工程跃升为稳楼市与建新模式的双引擎，战略价值显著提升。

2025年，“城市更新”成为中央层面政策部署的高频关键词，多部委在高层次会议和文件中密集表态，构建起系统完备、协同发力的政策推进体系。

与“从无到有”的建设相比，存量的更新涉及的方方面面较为复杂，如产权人、住户、社区、多级政府等都需要统筹协调，且在“高质量推进”的要求下，如今的“城市更新”不再是大拆大建模式，而是需要考虑到城市全周期治理的可持续发展模式。

因此，各地从“住建局”到“住更局”的转变，主要还是为了能够更好地牵头统筹、协调各方。

2026年至今，多个城市已公布2026年城市更新实施计划项目清单。

先是北京，2月底发布2026年第一批城市更新计划项目清单，首批项目共计1321个，年度计划投资1049.5亿元。项目类型涵盖建筑改造利用、老旧小区改造等八大类型。

随后，重庆发布首批《城市更新机会清单》，收录207个城市更新项目，总投资近1200亿元。武汉市宣布首批投资1308亿元，力争三年完成182个片区改造，投资力度居前列。广州计划投资2200亿元，推进104个重点项目。

除此之外，深圳虽未公布投资规模，但已有1063个项目列入城市更新计划，杭州2026年至2028有1500余个项目列入城市更新计划。

可以看到，2026年城市更新已全面提速。

事实上，自2025年7月中央城市工作会议进一步将城市更新提升至高质量发展的战略高度，并明确将城市更新作为构建房地产发展新模式的核心路径之后，城市更新就已成为房地产稳市场的核心抓手。

从稳楼市看，城市更新直击供需错配矛盾。从需求侧看，城市更新紧密对接新型城镇化的人口集聚需求，2024年末我国常住人口城镇化率已达67%但户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性需求与存量居民改善性需求叠加，城市更新通过老旧小区改造、城中村整治、社区建设等举措，精准匹配不同群体的居住与生活需求。从供给侧看，城市更新兼顾降库存和优供给，以存量用地盘活和设施升级为核心，避免了增量扩张的资源浪费，通过低效用地再开发既有建筑改造利用等方式，优化城市空间布局，提升公共服务供给质量

从发展新模式看，城市更新推动行业从“建房子”到“造空间”转型。以往“土地财政 规模扩张”模式重开发轻运营，而更新强调存量盘活与功能升级，如城中村改造同步配建养老、托育设施，为房企开辟开发 运营新路径。

不仅如此，从长期发展视角看，城市更新将成为房地产市场迈入新阶段后的核心增长动力。一方面城市更新能为房地产发展带来更多优质住宅用地，促进“好房子”建设发展。另一方面随着我国城镇化水平稳步提升，居民住房条件持续改善，房地产市场从大规模增量建设阶段转向存量提质增效阶段，房屋更新替代新增建设成为住房需求的主力来源。城市更新也将通过“好房子、好小区、好社区、好城区”的四好建设，满足居民高品质生活需求。

需要指出的是，城市更新并非单纯的房地产稳市场举措，而是覆盖民生改善、经济增长、城市高质量发展等多方面的综合性战略部署，其政策优先级和推进确定性显著高于一般稳地产政策。

当前我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也从大规模增量扩张进入存量提质增效阶段，人口结构、土地利用、设施配套等方面的新问题亟待解决。在此背景下，城市更新成为破解这些难题的关键抓手。

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